Thí điểm nhà ở thương mại giá phù hợp: Khóa chuyển nhượng 5 năm, lợi nhuận trần 15%

Trong bối cảnh giá nhà liên tục leo thang và vượt xa tốc độ tăng thu nhập của người dân, Bộ Xây dựng đang đề xuất một mô hình mới nhằm gia tăng nguồn cung nhà ở có mức giá phù hợp với khả năng chi trả của số đông. Dự thảo nghị quyết của Chính phủ về thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp được đưa ra sau chỉ đạo của Thủ tướng yêu cầu nghiên cứu giải pháp để người dân tiếp cận nhà ở dễ dàng hơn.

Theo Bộ Xây dựng, những năm gần đây thị trường bất động sản ghi nhận mức tăng giá đáng kể ở hầu hết các phân khúc. Giá căn hộ chung cư, nhà liền kề, biệt thự và đất nền tăng trung bình khoảng 10–15% mỗi năm, có thời điểm lên tới 30%. Trong khi đó, thu nhập bình quân của người dân không tăng tương ứng, khiến giấc mơ an cư ngày càng xa tầm với, đặc biệt tại các đô thị lớn.

Nguồn cung hiện nay chủ yếu tập trung ở phân khúc trung cấp và cao cấp. Phân khúc giá phù hợp với người có thu nhập trung bình và trung bình khá lại thiếu hụt nghiêm trọng. Ngay cả nhóm thu nhập trên 20 triệu đồng/tháng cũng gặp nhiều khó khăn trong việc tìm kiếm sản phẩm nhà ở đáp ứng nhu cầu.

Cơ chế “lai” giữa thương mại và xã hội

Theo dự thảo, địa phương sẽ căn cứ nhu cầu thực tế để bố trí quỹ đất phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp. Đáng chú ý, dự án thuộc diện này có thể được giao chủ đầu tư không thông qua đấu giá, đấu thầu – một điểm khác biệt lớn so với cơ chế phát triển nhà ở thương mại thông thường.

Chủ đầu tư được thực hiện thủ tục đầu tư xây dựng theo cơ chế đặc thù tương tự nhà ở xã hội hoặc theo pháp luật về xây dựng. Lợi nhuận định mức tối đa được hưởng là 15% tổng vốn đầu tư dự án.

Về huy động vốn, doanh nghiệp có thể thực hiện góp vốn, hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết hoặc vay vốn từ tổ chức tín dụng mà không bắt buộc phải có quyết định giao đất, cho thuê đất ngay từ đầu. Đồng thời, chủ đầu tư được vay vốn với lãi suất ưu đãi thấp hơn và thời hạn dài hơn so với nhà ở thương mại thông thường, theo quy định của Thủ tướng từng thời kỳ.

Giá bán và giá thuê mua do chủ đầu tư quyết định, trên cơ sở tính đúng, tính đủ chi phí đất đai, xây dựng và các chi phí hợp pháp khác, cộng lợi nhuận tối đa 15%. Sau khi công trình được nghiệm thu và đưa vào sử dụng, chủ đầu tư phải kiểm toán, quyết toán chi phí và gửi cơ quan chuyên môn thuộc UBND cấp tỉnh để hậu kiểm giá bán, tương tự cơ chế áp dụng với nhà ở xã hội.

Đối tượng mua hoặc thuê mua phải là cá nhân trong nước; mỗi người chỉ được mua hoặc thuê mua một căn. Đặc biệt, người mua không được chuyển nhượng nhà trong vòng 5 năm kể từ khi thanh toán đủ tiền.

Những quy định trên cho thấy mô hình này mang tính “lai” – kết hợp giữa cơ chế thị trường của nhà ở thương mại và sự can thiệp, hỗ trợ của Nhà nước như đối với nhà ở xã hội.

Kỳ vọng mở rộng cơ hội an cư

Chính sách được định hướng nhằm phục vụ nhóm thu nhập trung bình – đối tượng chưa đủ điều kiện hưởng chính sách nhà ở xã hội nhưng cũng khó tiếp cận nhà ở thương mại theo giá thị trường.

Tại cuộc họp sáng 26-2 do Thủ tướng chủ trì về chính sách phát triển nhà ở cho người thu nhập trung bình, mục tiêu được nhấn mạnh là bảo đảm mọi người dân được tiếp cận nhà ở một cách bình đẳng, công khai, minh bạch và phù hợp thu nhập. Đồng thời, Chính phủ yêu cầu tăng nguồn cung, giảm giá thành, đơn giản hóa thủ tục cho cả người dân và doanh nghiệp; kiểm soát giá, chống tiêu cực, tham nhũng và đầu cơ.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang đối mặt với tình trạng lệch pha cung – cầu, việc bổ sung một phân khúc mới có thể góp phần tái cân bằng thị trường, giảm áp lực giá và tạo động lực phát triển bền vững hơn.

Lo ngại cạnh tranh thiếu công bằng

Tuy nhiên, đề xuất cũng làm dấy lên nhiều băn khoăn. Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý bất động sản, cho rằng việc chỉ định chủ đầu tư không qua đấu giá, đấu thầu là điểm khác biệt đáng chú ý so với quy định hiện hành.

Theo ông, Luật Nhà ở hiện hành xác định hai mô hình chủ đạo: nhà ở thương mại theo cơ chế thị trường và nhà ở xã hội có hỗ trợ của Nhà nước cho đối tượng chính sách. Nhà ở thương mại giá phù hợp là mô hình trung gian giữa hai loại hình này.

Ông đưa ra giả định: tại một địa phương có hai dự án liền kề, quy mô và chất lượng tương đương. Một dự án được hưởng cơ chế nhà ở thương mại giá phù hợp nên giá bán khoảng 30 triệu đồng/m²; dự án còn lại là nhà ở thương mại thông thường, phải đấu giá đất nên giá bán 60 triệu đồng/m². Khi đó, người mua sẽ dồn về dự án được ưu đãi, khiến dự án còn lại gặp khó khăn trong cạnh tranh.

Theo phân tích này, chính sách có thể tạo ra sự cạnh tranh không bình đẳng giữa các doanh nghiệp. Về dài hạn, nguy cơ phát sinh cơ chế “xin – cho” để được hưởng ưu đãi là điều cần tính đến. Nếu áp dụng đại trà, Nhà nước có thể thất thu tiền sử dụng đất; đồng thời thị trường có nguy cơ bị can thiệp hành chính mạnh.

Nguy cơ trục lợi và “lách luật”

Bên cạnh đó, nguy cơ trục lợi chính sách cũng được đặt ra. Dù dự thảo quy định cấm chuyển nhượng trong 5 năm, nhưng sau khi hết thời hạn này, việc mua bán lại theo giá thị trường hoàn toàn có thể diễn ra.

Dự thảo cũng chưa đưa ra cơ chế xét duyệt đối tượng mua chặt chẽ như nhà ở xã hội. Quy định mỗi cá nhân chỉ được mua một căn có thể bị lách bằng cách nhờ người khác đứng tên. Thậm chí, không loại trừ khả năng chủ đầu tư nhờ cá nhân mua hộ, sau khi được cấp giấy chứng nhận sẽ chuyển nhượng lại để hưởng chênh lệch.

Đáng chú ý, cuối năm 2021, Bộ Xây dựng từng báo cáo Thủ tướng về việc dừng xây dựng nghị quyết khuyến khích phát triển nhà ở thương mại giá thấp và đề xuất lồng ghép nội dung này vào sửa đổi Luật Nhà ở. Tuy nhiên, Luật Nhà ở 2023 không đề cập mô hình này.

Theo quan điểm của luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, thay vì bổ sung thêm một mô hình “lai”, cần tập trung hoàn thiện và mở rộng chính sách nhà ở xã hội. Ông dẫn lại việc Quốc hội đã ban hành Nghị quyết 201/2025 về thí điểm một số cơ chế đặc thù phát triển nhà ở xã hội, cho rằng nên theo dõi, đánh giá kỹ lưỡng trước khi triển khai thêm chính sách mới.

Cân bằng giữa hỗ trợ và thị trường

Đề xuất thí điểm nhà ở thương mại giá phù hợp phản ánh nỗ lực tìm kiếm lời giải cho bài toán an cư của nhóm thu nhập trung bình – nhóm đang bị “kẹt” giữa hai phân khúc. Tuy nhiên, để chính sách phát huy hiệu quả, cần thiết kế cơ chế minh bạch, kiểm soát chặt chẽ và bảo đảm cạnh tranh công bằng.

Việc lấy ý kiến rộng rãi trước khi ban hành nghị quyết là bước đi cần thiết, nhằm lường trước rủi ro và hoàn thiện khung pháp lý. Bài toán đặt ra không chỉ là giảm giá bán, mà còn là bảo đảm tính bền vững của thị trường và niềm tin của doanh nghiệp lẫn người dân.

Trong bối cảnh nhu cầu nhà ở vẫn ở mức cao, mọi chính sách can thiệp cần được tính toán thận trọng, hài hòa giữa mục tiêu an sinh và nguyên tắc thị trường. Người dân, doanh nghiệp và cơ quan quản lý đều đang chờ đợi một giải pháp đủ mạnh, nhưng cũng đủ chặt chẽ để không tạo ra những hệ lụy dài hạn.

Hải Long